Hipoteca

La compra de una vivienda constituye en muchas ocasion es una operación que sólo realizamos una vez en la vida y que requiere un importante esfuerzo económico, lo que le convierte probablemente en la mayor inversión de nuestras vidas. Por ello, es re comendable no precipitarse y elegir aquella casa que mejor se adapte a nuestras necesidades y posibilidades.

Cuando hablamos de necesidades nos referimos a aspectos como la ubicación, calidad de las instalaciones, orientación, servicios comunes, ruido, contaminación y así un largo etcétera que, aunque puedan parecer obvios, no deben elegirse a la ligera pues puede ocurrir que cuando queramos enmendarlos ya sea tarde. Por ejemplo, quién no ha oído expresiones como “esto no es lo que buscábamos…para ir a comprar el pan hay que coger el coche…no hay quien duerma con la ventana abierta…”

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El segundo punto importante a la hora de elegir una vivienda es saber si la que hemos elegido está dentro de nuestras posibilidades. Puede que el proceso de búsqueda basado en la cobertura de nuestras necesidades haya resultado fructífero (hemos dado con la casa de nuestros sueños) pero cuando nos pongamos a echar números nos demos cuenta que no podemos pagarlo.

Por tanto, antes de lanzarnos a una búsqueda desenfrenada es fundamental realizar unos cuántos cálculos que nos pongan “los pies en el suelo”, es decir, nos ayuden a acotar la búsqueda en base a nuestra situación financiera.

Lo normal, es que nuestra situación económica no nos permita afrontar la compra de una vivienda sin recurrir a un préstamo. A este respecto, es necesario que tengamos una idea clara sobre…

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La existencia de esa garantía real es lo que hace que los tipos de interés aplicados en los préstamos hipotecarios sean mucho menores que los aplicados en los préstamos personales, ya que éstos en últimos se suele aportar menores garan tías.

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Imaginemos que la vivienda que nos gusta cuesta 120.202 euros (20 millones de pesetas), este es el precio de mercado, pero nos la tasan en 108.182 euros (18 millones de pesetas). En este caso, nuestro banco o caja no nos prestará los 120.000 euros que cuesta la vivienda sino, como máximo, un porcentaje sobre el valor de tasación, (algunas entidades llegan hasta el 100%, pero a cambio suelen aplicarnos unas condiciones más desfavorables).

En nuestro ejemplo obtendríamos como máximo un préstamo de 86.546 euros (14.4 millones de pesetas) con lo que debemos contar con la diferencia hasta llegar al precio que realmente nos cuesta la vivienda.Es importante reiterar que el valor de tasación normalmente no coincide con el de mercado, pudiendo ser mayor o menor que este según los casos.

¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Se trata de un cálculo que hacen las entidades financieras para ver cuanto dinero seremos capaces de devolverles mensualmente. Así deciden cuánto pueden prestarnos y en qué plazo deberemos devolvérselo.

El banco o la caja exigirán que la cuota del préstamo, más las cuotas de otros préstamos y saldos comprometidos, no representen más del 35-40% de nuestros ingresos netos mensuales.Ingresos netos mensuales = ingresos netos anuales/ 12).

Muchas veces nos dejamos llevar simplemente por ofertas muy agresivas para el plazo inicial y olvidamos otros condicionantes como las comisiones o el diferencial sobre el índice de referencia. Aún así, es indudable su importancia pues junto al plazo de amortización determina la cuota y en definitiva lo que al final pagaremos a lo largo de los años.

Comisiones Son muchas veces causa de “sorpresa” e incluso “cabreo” de los solicitantes de un préstamo hipotecario. Pero ahí están. Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo.

Comisión de apertura. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las entidades financieras por la tramitación de un contrato crediticio. Se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo. Así, si solicitamos un crédito de 120.202 euros (20 millones de pesetas) y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada -por ejemplo del 1,5%- pagaremos 1.803,04 (300.000 pesetas) por este concepto.

Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del préstamo.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo. Como los intereses están estimados para el total de la vida del préstamo, si ésta se acorta, el beneficio de banco o caja es menor. Por ello, al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen fijados unos límites máximos.

En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión es más elevada debido al mayor riesgo que implica sobre la entidad las oscilaciones sobre los tipos de interés.

¿En qué factores debemos incidir?
Desde nuestro de vista son varios los factores en los que tenemos que ser mayor hincapié a la hora de negociar, y son los siguientes:

Comisión de apertura. Cuanto menor sea mejor que mejor. Hay entidades en las que incluso dicha comisión es nula. A la hora de negociar con la entidad quizá resulte beneficioso pactar un tipos de salida algo mayor a cambio de una rebaja en la comisión de apertura.

Diferencial sobre el índice de referencia escogido. A este respecto diríamos lo mismo que en el anterior punto, es decir, si optamos por un préstamo a interés variable nos interesará conseguir un diferencial cuanto menor mejor.

A modo de orientación podríamos decir que solicitando hasta un 80% de valor de tasación estaríamos en un diferencial en torno al 0,75% sobre euribor en banca tradicional y un 0,45% en banca por internet.

Comisión por amortización parcial y/o total. La posibilidad de poder realizar cancelaciones parciales sin comisión es un aspecto muy a tener en cuenta sobre todo en aquellos casos en los que se tenga capacidad de ahorro.

Y por último, cuando estudiemos varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Personal

Fotocopia del NIF-CIF del o de los solicitantes.
Estado civil. En caso que su situación sea la de separado o divorciado judicialmente puede que sea preciso aportar certificado del Registro Civil.

Económica

Si usted es trabajador por cuenta ajena:
Tres últimas nóminas.
Dos últimas declaraciones de la Renta.
Otros justificantes de ingresos, si los hay.

En el caso que la antigüedad en la empresa sea inferior al año, es probable que nos soliciten fotocopia del contrato laboral.

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Si usted es trabajador por cuenta propia (profesionales, autónomos, etc.):
Dos últimas declaraciones de la Renta.
Justificación de ingresos.
Última declaración anual del IVA y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.

En ambos casos es bastante probable que nos soliciten justificantes del patrimonio de los titulares de la operación. Y en caso de tener otros préstamos o figurar como avalista en alguna operación crediticia, habrá que aportar como mínimo el último recibo de los mismos.

Además habrá que aportar información sobre el bien a hipotecar.

Además de la Nota Simple del Registro de la Propiedad, se deberá aportar documentación adicional distinguiendo si la compra se realiza a un particular o a la propia promotor a.

Compra de titular a titular: Si la vivienda que vamos a adquirir se la vamos a comprar a un particular, necesitaremos presentar una fotocopia de la escritura de compraventa.

Compra a un promotor: En el caso que la vivienda se compre directamente al promotor, fotocopia de la escritura del contrato de compraventa.

En el caso de los préstamos a la construcción se deberá aportar escritura de la propiedad del solar, la licencia y proyecto de obra visado por el colegio de arquitectos correspondiente.

Présta mos hipotecarios de interés fijo
El tipo de interés no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo. En este tipo de préstamo, tanto la entidad financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al denominado riesgo de interés:Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede be neficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.

Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

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Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable. Además, dado que el riesgo de interés se incrementa con el plazo, los tipos de interés que se aplican, aumentan con el plazo del préstamo.

Ventajas y desventajas de los préstamos a tipo fijo
La principal ventaja es conocer desde el principio de la opera ción, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del préstamo.

En el extremo opuesto diremos que la desventaja es la elevada comisión por amortización anticipada. El coste normal de cancelar un préstamo a tipo variable es del orden del 1%, mientras que, en los préstamos a interés fijo se encuentra entre 2%-4%. Los plazos a los que se suelen contratar (12-15 años) pueden hacer que la cuota resultante sea bastante elevada.

Préstamos Hipotecarios de interés variable
Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo (generalmente cada año), de acuerdo con unas normas preestablecidas.

La forma de fijar los intereses es la siguiente:
Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de entidades financieras oscila entre 6 y 12 meses. Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato (MIBOR, EURIBOR, CECA,…), al que se le añade un valor diferencial. El diferen cial puede ser positivo o negativo y viene expresado en puntos o en fracciones de puntos (por ejemplo: 0,50% puntos, 0,85 puntos, 1 punto, 1,5 puntos, 2 puntos,…)

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado:

En épocas de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado, mientras que, en general, la entidad financiera saldrá perjudicada dado que se suele estrechar su margen financiero.En épocas de tipos de interés altos, el cliente tendrá que pagar más intereses. Generalmente, los bancos verán aumentar su margen. Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las entidades financieras suelen ofrecer plazos de amortización más largos (normalmente entre 15-30 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (12-15 años).

Ventajas y desventajas de los préstamos a tipo variable
Podríamos enumerar varias ventajas. En primer lugar, permite obtener una financiación a un mayor plazo, con la consiguiente reducción en la cuota. En segundo lugar, las primeras cuotas siempre serán inferiores respecto a las hipotecas a tipo fijo independientemente del plazo, debido a que en el corto plazo siempre es inferior el interés nominal variable que el fijo.

Como desventaja podríamos decir que las posibilidades de que se produzcan oscilaciones en los tipos de interés son mayores consecuencia del largo plazo al que suelen contratarse. Lo que se traduce en que dependiendo de la evolución de los tipos de interés a lo largo de la vida del préstamo el coste de la hipoteca a interés variable podrá o no ser inferior a la de tipo fijo.

Aunque son poco comunes, a continuación veremos los Préstamos Hipotecarios de interés mixto.

Préstamos Hipotecarios de interés mixto
Como ya hemos comentado, este tipo de operaciones se dan en muy raras ocasiones. No es fácil ue un banco le ofrezca este tipo de Hipotecarios. No obstante merece la pena dedicarles unas lineas.Se trata de operaciones en las que combinan períodos de interés fijo y de interés variable. Por ejemplo podríamos encontrar un préstamo en el mercado en el que tengamos un tipo de interés fijo durante dos o más años tras el cual se inicie un período en el que el tipo sea variable.

El plazo de amortización y las comisiones por amortización anticipada suelen ser similares a los variables.

En líneas generales diríamos que combinan las ventajas y desventajas de los otros dos tipos de préstamos pero de una forma más suave.

La elección de un índice de referencia u otro es una de las decisiones más importantes en un préstamo hipotecario a interés variable pues de él depende el interés que usted tendrá que pagar a lo largo de la mayor parte de la vida del préstamo.

Los índices de referencia que se detallan a continua ción tienen carácter oficial y los elabora y publica mensualmente el Banco de España.

EURIBOR y MIBOR (sólo para operaciones formalizadas antes del 1 de enero de 2000)En los préstamos hipotecarios se utiliza siempre el índice de referencia (MIBOR o EURIBOR) a un año y, además nos aplican un diferencial que variará en el entorno 0.5%- 2% de forma que finalmente nos cobrarán el MIBOR + 0.5 puntos + 2 puntos. Esto se debe a que prestar a un particular tiene mayor riesgo de impago que prestar a otro banco y, sólo le compensará al banco asumir dicho riesgo si nos cobra un precio más alto por ello.

EURIBOR se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la federa ción Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por un panel de 57 bancos de los más activos y mayor calificación de rating en la zona euro. Se calcula en base 360 y se fija a las 11.00 a.m. (CET) si la menos el 50% de los bancos participantes en el panel han realizado una contribución efectiva. La media se efectúa después de la eliminación del 15% de las cotizaciones extremas y se redondea a tres decimales.El concepto de EURIBOR en Europa es parecido al del MIBOR en España, al del LIBOR para el mercado de Londres o PIBOR para el de París. La diferencia funda mental entre el MIBOR y el resto es que el primero se calcula sobre la base tanto de la oferta (el que presta) como de la demanda (los tomadores del préstamo) mientras que el EURIBOR y los demás sólo tienen en cuenta la oferta.

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MIBOR es la abreviatura de Madrid Inter-Bank Offered Rate y viene definido por el Banco de España como la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios (no transferibles), durante los días hábiles del mes legal correspondiente.

Dicho de otro modo:
El MIBOR es el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid, es decir, es el precio al que los bancos y cajas se prestan dinero mutuamente a un año, un mes,… (MIBOR a un año, a un mes,…). Otros índices de referencia.

Existe un amplio número de índices de referencia que utilizan los distintos bancos, los más importantes son:CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros): es el tipo medio de 1) las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años y 2) de los préstamos hipotecarios a 3 o más años concedidos por el conjunto de entidades crediticias (bancos, cajas y cooperativas de crédito). Es decir, es una media ponderada de tipos de interés de todos los créditos concedidos que cumplen con los requisitos anteriormente mencionados. Este índice es el que utilizan fundamentalmente las Cajas de Ahorro.

IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Existe el IRPH de bancos (IRPHb), el de cajas (IRPHc) y el del conjunto de las entidades financieras (IRPHce). Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo hipotecario de plazo igual o superior a tres años que hayan sido iniciadas o renovadas en el mes al que se refiere el índice. Es decir, el interés medio a que están prestando el conjunto de bancos, cajas o el total de entidades crediticias.

¿Cuáles son las principales diferencias entre el MIBOR y EURIBOR con el resto de los índices de referencia?
A diferencia del resto de los índices, el MIBOR y el EURIBOR son una consecuencia de la evolución de los tipos de interés, mientras que el resto de los índices tiene una relación directa con las hipotecas.

El MIBOR y el EURIBOR recogen con más rapidez e intensidad tanto las bajadas como las subidas de los tipos de interés.

Por tanto, en épocas en que la tendencia de los tipos de interés sea al alza interesarán los índices de referencia vinculados a las entidades bancarias (IRPH, CECA, …) Cuando la tendencia sea a la baja interesará tomar como referencia el EURIBOR, de forma que el tomador del préstamo note con mayor rapidez el descenso en el precio del crédito.

¿Qué índice es el más apropiado?
Además de lo mencionado anteriormente, hay que tener en cuenta que no sólo es importante el referencial (EURIBOR, IRPH u otro) que aparezca en el contrato sino que habrá que prestar atención al diferencial que se aplique sobre esa referencia. Por ejemplo, te pueden decir EURIBOR+1% o IRPH+0,25%, ese diferencial es lo que conviene vigilar. También es importante a la hora de decidirnos nuestro grado de aversión al riesgo.

Lo más práctico es pedir al banco que nos haga todas las simulaciones que se nos ocurran, siempre teniendo en cuenta que el dato fundamental en la simulación es el TAE o la cuota mensual que debemos pagar.Tengo un préstamo hipotecario y tiene “redondeo al cuarto de punto” ¿Qué significa? Los préstamos a tipo de interés variable consisten en que sobre un índice de referencia (Mibor, Euribor, etc) se añade un diferencial. Pues bien el redondeo significa que si a la hora de revisar tu préstamo hipotecario el índice de referencia está por ejemplo al 4,51% y mi diferencial es del 1%, implica que el tipo de interés al que va a revisar su hipoteca será el 4,75 % (consecuencia de redondear al alza cuarto de punto el índice) más el diferencial, o sea el 5,75 %. En el caso de no tener “redondeo” ese mismo préstamo revisaría al 5,51%.

Las entidades, normalmente redondean al cuarto de punto (ya sea al alza o a la baja).

El redondeo a la baja es beneficioso para el cliente, y el redondeo al alza beneficia a la entidad.

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El sistema de cuotas variables consiste en que la cantidad a pagar varía a lo largo de la vida del préstamo. Existen fundamentalmente dos tipos de cuotas variables.

Cuotas de capital constante: son aquellos en que se amortiza la misma cantidad de capital en todas las cuotas, mientras que se reducen los intereses.

Es decir, las cuotas descienden con el paso del tiempo, por lo que también se le conoce con el nombre de cuota decrecientes.

Cuotas de capital creciente: consiste en un método de reembolso progresivo donde la cuota va ascendiendo con el paso del tiempo de manera que al principio se paga menos y a la larga la carga aumenta.Hay que tener en cuenta que, según escojamos un sistema de amortización u otro (cuotas constantes o variables con periodicidad mensual, trimestral,…) la TAE será diferente.

Notaría: Salvo por el hecho de que la cuantía depende del capital garantiza do, todo lo expresado en el punto anterior continúa vigente en este epígrafe.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: derivados de inscribir la hipoteca en el Registro.Gestoría: ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Impuestos: En este caso se tributa a través de los impuestos sobre Actos Jurídicos Documenta dos. Su cuantía asciende al 0,5% de la responsabilidad hipoteca ria. En el año 2002 se introdujo la siguiente modificación en la Comunidad de Madrid: se aplica el tipo 0,5% cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea igual o inferior a 180.000 euros y superior a 120.000 euros. Y se aplica el tipo 1% cuando se transmitan viviendas cuyo valor real sea superior a 180.000 euros.

No se olvide de tener en cuenta todos estos gastos pues el día de la firma de la escritura, usted realizará una provisión de fondos para liquidar tanto los gastos inherentes a la escritura de compra-venta como para los gastos de la escritura del préstamo hipotecario.

Otros gastos posibles
Intereses de demora: Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en el que regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

Comisiones por emisión y gastos de envío de los recibos: La comisión por emisión no es muy usual; viene a ser un importe fijo que una entidad financiera repercute en cada uno de los recibos. Los gastos de envío suponen repercutir al cliente los costes por el envío de los recibos al domicilio.

Gastos de cancelación registral
La cancelación registral de un préstamo hipotecario constituye el último acto una vez se ha cancelado económicamente aquél. Consiste en la eliminación en el Registro de la Propiedad de la inscripción de la carga que figura sobre una finca.

Puede ocurrir, como en la práctica sucede a menudo, que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que sin embargo, la hipoteca figure aún en el Registro.

Es decir que el préstamo esté cancelado económicamente, ya no se debe nada al banco o caja prestamista, pero no esté cancelado registralmente. En ese caso, aunque ya no podrá ejecutarse la hipoteca (pues sólo se ejecuta en caso de impago), es necesario hacer constar la extinción de la hipoteca a través de la cancelación. Para lo cual se tiene que firmar una escritura de cancelación y posteriormente inscribirse en el Registro, anulando así la carga a la que hace referencia. Desde el 1 de enero de 2001 el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se ha anulado para la cancelación de hipotecas mediante la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado.

Los gastos que ocasiona una cancelación son los costes notariales y registrales más los de la gestoría. Para hacernos una idea diremos que los gastos de una cancelación registral de un préstamo de 120.000 euros (20.000.000 de pesetas) asciende a unos 781,32 euros (130.000 pesetas).

SegurosLa ley obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de continente contra incendios. En este seguro debe figurar como primer beneficiario la entidad que le haya concedido el préstamo y deberá contratarlo por el valor que figura a efectos de seguro en el informe de tasación del inmueble. Esto es por el valor de tasación de la vivienda descontado el valor del suelo. Entendemos por continente el edificio o parte de la vivienda, formado por paredes, muros, techos o instalaciones fijas como es la calefacción, que son propios de la vivienda.

Aunque esta exigencia está legalmente admitida, los bancos no pueden imponer su propia aseguradora.

A la par, aunque no sea obligatorio, es recomendable asegurar el contenido de la vivienda a través de un seguro multirriesgo del hogar para estar cubierto ante cualquier incidencia. Seguro Multirriesgo que suele incluir daños por agua, incendios, roturas (cristales, loza sanitaria,…), etc. Cuando hablamos de contenido nos referimos a los bienes propios que forman parte de la vivienda, mobiliario, enseres, ajuar personal, aparatos de televisión y vídeo, etc.

Adicionalmente, es usual contratar un seguro de vida y accidentes, por un importe mínimo igual al capital del préstamo que cubra la amortización de la hipoteca en caso de fallecimiento o invalidez del titular del préstamo. En caso de fallecimiento, dicho préstamo quedaría automáticamente amortizado, eximiendo de dicha responsabilidad a sus herederos.

Sólo se considera la cuantía del seguro a la hora de calcular la TAE del préstamo en los casos en que la entidad financiera imponga dicho seguro de vida como condición imprescindible para conceder el crédito.

Es decir, podemos conseguir en esta nueva negociación una bajada en el tipo de interés aplicable o incluso modificar el cálculo del interés. Veamos algunos ejemplos: imaginemos que nuestro préstamo es a interés variable referenciado a euribor + 1,50%.

En este caso con la novación podríamos pasar a tener una rebaja sobre el diferencial, de manera que el interés pasase a ser, por ejemplo, euribor + 1,00%. Supongamos ahora que nuestro tipo de interés es fijo al 8,50% y consideramos que estamos pagando algo muy por encima del precio de mercado.

Entonces lo que perseguiríamos con la novación sería disminuir ese tipo fijo. Pero como hemos dicho anteriormente, podríamos ir más allá e incluso podríamos cambiar una hipoteca a interés fijo a interés variable (o viceversa) o incluso sustituir el índice de re ferencia, CECA por euribor, IRPH por CECA, etc.

La segunda op ción, trasladar nuestro préstamo a otra entidad, es la alternativa que nos queda en caso de no llegar a un acuerdo con nuestro banco o caja. La subrogación es un proceso más complejo y más caro que la novación. A grandes rasgos consiste en acudir a diversas entidades buscando aquella que nos dé unas mejores condiciones. Una vez en contrada dicha entidad, ésta emitirá una oferta vinculante a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones.

A este respecto, la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios se refiere en los siguientes términos: “La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora…”

A partir de ese momento comienza un período que se inicia con el plazo de 7 días naturales desde la entrega de la oferta vinculante para comunicar a la nueva entidad la deuda pendiente.

Transcurridos esos 7 días pueden ocurrir dos cosas: que el banco o caja original durante los siguientes 15 días reflexione y asuma las condiciones ofertadas por la nueva entidad, en este caso el proceso se detiene y la subrogación no sale adelante, o que el banco o caja no conteste y deje sin certificar la deuda pendiente o que no ejerza su derecho de enervar en el plazo de 15 días.

De producirse éstos dos últimos supuestos, ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación.

En definitiva, es más ventajosa la novación que la subrogación por su menor coste y por que además permite realizar modificaciones en el plazo.

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora. Sin embargo, en aquellos casos en los que no es posible llegar a un acuerdo con nuestro banco o caja, la subrogación se convierte en la mejor opción.

Por último, hay que tener claro, que la subrogación no está exenta de gastos y costes, por lo que antes de decidirnos hay que echar números y tantear qué entidades se hacen cargo de los mismos. Y lo más importante, saber que no siempre es rentable cambiar de entidad. Dependerá, entre otras cosas, de cuánto tiempo haya transcurrido desde que se formalizó el préstamo hipotecario y del capital pendiente a fecha de subrogación.